Marseille le 5 octobre 2000

Monsieur Robert VERNAZ
Président 
Commission d'enquête publique,
en mairie de Marseille, 
direction de l'habitat. 

Obj. Remarques sur la demande 
de déclaration d'utilité publique 
du programme de restauration immobilière 
sur les quartiers Noailles et Chapitre.

Monsieur le commissaire,

J'habite le quartier Noailles, je m'exprime ici à ce titre et comme membre d'un collectif de personnes du quartier dénommé Noailles, ombres et lumières.. Mes remarques ne portent pas sur des intérêts particuliers mais sur des enjeux collectifs et publics.

Elles s'appuient sur la lecture que j'ai faite du dossier présenté et sur les enseignements qu'on doit tirer du déroulement des opérations de PRI qui ont précédé, puisque dans le dossier de demande la nouvelle opération de PRI sur Le Chapitre et Noailles est présentée comme une "poursuite"  (CM du 28/4/2000) des précédents programmes et se réfère avec insistance à "cette procédure ayant fait ses preuves dans le quartier du Panier et ayant produit ses premiers effets sur Belsunce" (Notice explicative).

1 - La justification de "l'utilité publique de l'opération" me semble très insuffisante. 

En effet elle devrait s'appuyer sur deux éléments indispensables (basiques dirait un chimiste) et qui sont ici absents.

Tout d'abord une analyse digne de ce nom et une présentation approfondie de la réalité  de ces quartiers : leurs atouts, leurs besoins, les enjeux qui les concernent, leurs fonctions urbaines, leur démographie, leur mixité sociale. Dans le dossier rien de tout cela. Ils n'ont visiblement fait l'objet que d'une étude architecturale du type Atelier du patrimoine : dans des quartiers où le dossier lui-même dit que le bâti est "simple" et "modeste", c'est utile mais secondaire. On ne peut demander une DUP sur des quartiers qu'on néglige même de connaître.

Ensuite l'énoncé d'un projet urbain développé et convainquant. Il tient ici en une seule phrase :" La nécessité d'entreprendre un effort global sur le centre ville, notamment dans le domaine de l'habitat". Pour intervenir dans des quartiers aux enjeux complexes de l'hyper-centre d'une grande métropole et pour obtenir un droit aussi dérogatoire du droit commun qu'une DUP, c'est (très) court, désinvolte, scandaleusement insuffisant.

2 - L'énoncé des différentes missions, qui définissent l'opération et garantissent l'exigence "d'encadrement public" d'une telle opération, pose problème. 

Ces missions sont négligemment énoncées (p. 6 de la notice explicative) par une simple liste, de façon elliptique, sommaire, sans exigence de procédure, ni de modes opératoires, sans précision des moyens exigés de l'opérateur, sans phasage ni passage par des procédures de contrôle et/ou d'évaluation. Or l'expérience des opérations de PRI précédentes et en cours, qui servent de référence à ce dossier, ne sont pas sans soulever de graves questions quant à l'exécution de ces missions.

21 - La prescription des travaux et les acquisitions : 

Aucune référence claire et explicite à des critères (urbains, sociaux, qualitatifs, ...) n'est formulée, ni exigée de l'opérateur. La référence aux exigences de la ZPPAUP, purement architecturaux) ne peut y suffire. Ni l'énumération (une pleine page dans les prescriptions générales) de textes réglementaires : c'est la référence à un projet qualifié qui fait défaut. Et j'ai dit plus haut qu'il n'existait pas. D'où risque d'arbitraire, de prescription à la tète du client ou d'insuffisance qualitative, le tout incontrôlable.

Les prescriptions particulières des fiches par immeuble sont très sommaires à ce stade. À quelles exigences de qualité un propriétaire doit-il s'attendre ?

Comment, dans ces conditions, éviter que des stratégies d'éviction ne soit camouflées derrière une procédure informelle laissée à la totale discrétion de l'opérateur, comme le précédent de Belsunce en recèle, qui sont peu à peu attestées?

22 - La revente des immeubles en vue de restauration complète.

Aucune programmation annoncée ne guide cette revente. Ni dans le soutien à la création et au maintien d'activités économiques (commerces, artisans, services pour un quartier en centre ville), ni dans le logement de populations diversifiées à commencer par les plus fragiles. Qui est prioritaire ou simplement à la possibilité d'acheter : particuliers, institutionnels, AFUL, bailleurs sociaux ? Le déroulement de l'opération à Belsunce montre que cette phase est opaque, à la totale discrétion de l'opérateur, sans publicité, sans contrôle public ni citoyen.

23 - Le suivi de la réalisation des travaux.

Ce point me préoccupe beaucoup, parce que des fonds publics sont apportés à cette opération, des exonérations fiscales accordées et que, par une garantie qui m'étonne, la ville peut être obligée de racheter des immeubles dans 10 ans : Dans quel état ? Cela dépend directement de la qualité des travaux réalisés aujourd'hui. Mes observations personnelles, comme le témoignage de quelques experts alimentent mes inquiétudes. Personne ne sait, ne peut ou ne veut dire comment Marseille-Aménagement exerce la mission de contrôle des travaux dans les précédents PRI.

Or de nouveau, aucune procédure de référence n'est mentionnée, aucune référence à des critères de qualité n'est exigée, ni même évoquée. Il n'y a pas même d'engagement de rendu de travaux.

Enfin il n'y a pas de procédure de suivi-évaluation prévue (avec évaluateur externe aux opérateurs).

24 - Le relogement. 

Le déroulement des PRI sur Belsunce justifie l'inquiétude et  appelle sur ce point à une particulière vigilance (des citoyens, des élus et des Pouvoirs publics).

La protection des personnes et familles les plus fragiles de la population se joue in fine sur cette mission.

Je trouve TRÈS GRAVE qu'il n'y ait pas :

- d'engagement d'un diagnostic social en bonne et due forme, préalable à la prescription des travaux et à toute négociation foncière.
- de plan de relogement détaillé (quantitatif et qualitatif), avec règles de procédure garantissant la justice sociale et le respect des droits élémentaires pour tous.
- d'exigence de moyens opérationnels : programmes de logements sociaux, équipe d'agents de relogement, ...
- pas non plus de rendu de mission prévu, ni de mode d'évaluation exigé.

25 - L'attribution des logements.

Cette mission est directement reliée à un objectif de peuplement. Ici il est caché, non affiché. Par ailleurs il devrait relever, pour des logements bénéficiants directement ou indirectement de fonds publics, de procédures de régulation par les instances d'État, municipales, voire d'associations qualifiées. Or rien n'est précisé, ni je le craint prévu.

- Pas d'énoncé des objectifs de peuplement sous jacent : Maintien des résidents qui le souhaitent ? Ou remplacement de certaines catégories (maghrébins, africains, ménages pauvres, personnes âgées démunies) par d'autres?

- Pas de modalités d'attribution prévues (dossier de demande, règles de procédure et critères de sélection et/ou de priorité, commission d'attribution)

- Abandon, par des mécanismes de privatisation du parc et de la gestion, de tout objectif de logement social. C'est inadmissible dans des opérations auxquelles, je l'ai déjà dit, contribuent des financement publics, et sur des quartiers dont la diversité sociale (déjà effective et non pas comme on l'entend dire à réaliser) va des classes moyennes à des populations modestes, fragiles, paupérisées.

L'absence de procédure contrôlée d'attribution (cf. pour le plus récent, le décret du 22/9/99 sur les commissions d'attribution) débouche certainement sur la pratique de déni de justice dans le respect du droit des plus fragiles, comme l'atteste des constats et témoignages dans les PRI en cours notamment à Belsunce.

3 - La dévolution (concession) de l'ensemble des missions du PRI à l'opérateur unique Marseille Aménagement est contestable.

- L'énumération des missions globalement, sans description, ni énoncé d'exigence, de méthode, de procédure, ni contrôle ni évaluation est désinvolte.

- Les conditions de contractualisation de l'opérateur désigné avec d'autres opérateurs ne sont pas évoquées et ne font donc l'objet d'aucune exigence, et donc non plus de contrôle. Or ces opérateurs existent (AFUL, commercialisateurs, B.E., Maîtres d'oeuvre, entreprises, bailleurs, ...). Les expériences passées, récentes, parvenues à notre connaissance, devraient inciter les pouvoirs publics à une extrême vigilance.

- Dans de telles conditions, la superposition des missions sur le même opérateur, pose des questions (des risques) de confusion de responsabilité, de situations de juge et partie, d'auto-contrôle sans garde-fou, situation anormale dans une opération à financements publics et distributrice d'exonérations fiscales.

En conclusion :

Le besoin de réhabilitation des quartiers concernés du Chapitre et de Noailles n'est pas contestable, au contraire, ni la contribution que pourrait éventuellement y apporter entre autres les dispositifs tels que OPAH, ZPPAUP, PRI.

Je dénonce l'insuffisance du projet urbain qui les encadre et les manques graves dans les dispositifs opérationnels publics et privés de leur mise en oeuvre.

Aussi je demande à monsieur le préfet de ne pas accorder l'autorisation de déclaration d'utilité publique, dans l'état actuel du dossier de demande présenté par la ville de Marseille et sa société d'aménagement.

à Marseille, le 5 octobre 2000

Michel GUILLON

Consultant en gestion urbaine, développement local et services publics
Membre du collectif "Noailles, ombres et lumières"
1, rue Châteauredon
13001 MARSEILLE