ASSOCIATION  « UN CENTRE VILLE POUR TOUS »

Rencontres entre la SEM Marseille Aménagement 
et l’association « un centre ville pour tous »

Note de synthèse des séances du 24 et 31 mai 2006 

Les dirigeants de la SEM Marseille Aménagement n’ont pu  participer à  la visite du quartier de Noailles organisée le 6 mai 2006  par l’association «  un centre ville pour tous » en collaboration avec le collectif Noailles Ombres et Lumières.
 Par contre, deux séances d’échanges d’informations avec des membres de l’association ont eu lieu les 24 et 31 mai en fin de journée au siège de Marseille Aménagement. 

La première séance a réuni 15 personnes de l’association et a donné lieu à l’examen des points suivants en présence de 2 représentants de Sonacotra :

•	Présentation du Périmètre de Restauration Immobilière Centre Ville  et de son état d’avancement au 31 décembre 2005 en précisant :

o	Le cadre de l’intervention de MA est contenu dans la Convention Publique d’Aménagement.

o	La méthodologie des PRI dont « l’objectif affiché est de lutter contre la vacance, contre l’insalubrité et de transformer la typologie de ces logements pour y permettre l’accueil de famille (agrandissement des surfaces) grâce à un système combinant incitation et coercition » et dont les outils « coercitifs » mis en place sont le périmètre opérationnel ( PRI : périmètre de restauration immobilière), la zone de préservation de l’aspect patrimonial du patrimoine ancien ( ZPPAUP ), « l’obligation au propriétaires de la restauration de son immeuble dans un délai déterminé » fixée par la Déclaration d’utilité publique (DUP) et dont l’outil « incitatif » sous forme de subvention Ville/Région/Etat est l’OPAH du Centre Ville (Opération programmée d’amélioration de l’habitat).

o	Les missions de MA se répartissent entre l’animation (« Il s’agit principalement d’un rôle auprès des propriétaires »), les acquisitions (« les réhabilitations des immeubles initialement propriété de MA représentent 25 % des immeubles du quartier »), les relogements (« ils se font après une enquête sociale et sont effectués dans le secteur privé en partenariat avec des associations et donnent lieu à une politique d’accompagnement social » et les ventes ( « les immeubles acquis par MA sont vendus à des particuliers qui prennent l’engagement de réaliser les travaux lourds de la réhabilitation »).

o	Les indicateurs du PRI Centre-Ville Thubaneau.
La superficie du périmètre est de 30 hectares.

	Nombre Imm.
dans PRI	Nombre
Imm.
Prescrits
	Nombre
Logts
dans PRI	Nombre
Logts
Prescrits	%
Logts
Prescrits	
TOTAL PERIMETRE
Dont :	1 056	742	5 280	3 710	70 %	
- BELSUNCE	592	381	2 960	1 905	64 %	
- CHAPITRE	188	132	940	660	70 %	
- NOAILLES	199	152	995	760	76 %	
- THUBANEAU	77	77	385	385	100 %	

A ce jour, 98 % de l’ensemble des immeubles ont fait l’objet de prescriptions.
Depuis le début de l’opération, MA a acquis 187 immeubles représentant 935 logements (au 31/12/2005 étaient en cours de traitement 35 immeubles appartenant à MA représentant 175 logements).

Entre 1999 et 2005, le marché immobilier (mesuré par les DIA, base pour l’exercice du droit de préemption) est passé de 378 à 690 € / m2 (soit 55% d’augmentation) en moyenne alors que le prix moyen des acquisitions effectuées par MA est passé de 1996  à 2005 de 182 à 613 € / m2 (soit 30 % d’augmentation).

o	Les enquêtes parcellaires en vue d’exproprier : 
« En dehors des opérations Acquisitions/Revente d’immeubles à réhabiliter, l’opération s’est jusqu’à présent basée sur le volontariat des propriétaires traditionnels ». Cette situation a prévalu jusqu’à fin 2003, date à partir de laquelle des enquêtes parcellaires ont été engagées en vue de l’expropriation « des immeubles très dégradés voire dangereux, ainsi que ceux situés le long des axes stratégiques : interface du PRI et d’autres opérations comme la Zac de St Charles et Zac Bourse, le long des axes structurants comme la rue du Baignoir ou la rue des Petites Maries, le long des axes dégradés comme la rue du Musée, des Feuillants. ».
 17 adresses ont été concernées par l’enquête parcellaire en 2004 (donnant lieu à 4 arrêtés de cessibilité préalable à l’expropriation), 13  sont concernés en 2005, et 30 devraient l’être en 2006. Au total au 01/01/06 les immeubles à mettre en enquête parcellaire étaient au nombre de 92.
Les délais de mise en œuvre d’une ordonnance d’expropriation sont de 21 mois. En outre l’arrêté de cessibilité n’est demandé que si le propriétaire concerné par la première enquête parcellaire « ne prend pas l’engagement d’adhérer au processus de réhabilitation du quartier et de réaliser les travaux dans un délai maximum de deux ans à compter de la date du déroulement de l’enquête ». 

o	Les relogements de 1996 à 2005 ont été au nombre de 216 : 71 % des relogements se sont fait dans le quartier d’origine, à savoir le 1er arr. 83% se font dans les quartiers centraux (1er , 2ème et 3ème arr.). « La typologie du logement d’accueil est mieux adaptée à la composition familiale. Le loyer résiduel est équivalent voire inférieur au logement de départ ».

o	Etat d’avancement des réhabilitations du PRI centre ville/Thubaneau. 3 025 logements ont fait l’objet de travaux sur les parties communes et/ou sur les parties privatives dans le périmètre de l’OPAH Centre Ville dont  2 140 logements dans le cadre du PRI. A ce titre ont été prescrits 742 immeubles (3 710 logts), dont 729 (  3 645 logt). Sur ces derniers 428 immeubles (2 140 logts) sont concernés par des travaux réalisés ou en cours sur les parties communes et 290 immeubles (1 450 logts) le sont par des travaux réalisés ou en cours sur les parties privatives. « Ainsi 56 % de l’ensemble des immeubles prescrits ont engagés des travaux ( dont 73 % sur Belsunce/Thubaneau, 39 % sur Noailles et 27 % sur Chapitre ") ».

•	Discussion : La présentation a donné lieu à un échange de vues - parfois un peu vif - qui manifestait de part et d’autre de la difficulté d’établir un dialogue sur des bases objectives. Cette incompréhension, s’est souvent traduite au fil des ans en suspicion voire en invectives du fait de la  méconnaissance pour les uns des réalités sociales de terrain et pour les autres des contraintes née d’une politique qui privilégie plutôt les aspect patrimoniaux et financiers. C’est pourquoi les différentes questions posées dans le cadre de cette synthèse sont abordées à ce stade sans prétendre en épuiser ni les interrogations ni les réponses :

o	Sur l’hôtel Normandy, 28 bd d’Athènes : Pourquoi cet immeuble a-t-il été vendu au propriétaire du 8 rue de la Fare alors que l’immeuble ne faisait pas à l’époque l’objet d’une enquête parcellaire ? – Ce type de transaction échappe à la responsabilité de MA. Par contre si cet immeuble n’est pas réhabilité au terme de l’enquête parcellaire à la date du 19 mai 2006, il fera l’objet d’une demande d’arrêté de cessibilité auprès du préfet.

o	Sur le 2 rue Philippe de Girard et sur le 15 rue de la Fare : des arrêtés de cessibilité a été demandés. Qu’en est-il de leur avancement ?

o	Sur le 6 rue Nationale : l’immeuble est actuellement vacant et muré et une procédure juridique est en cours. Vers quelle destination celle-ci s’oriente-t-elle ?

o	Sur le 5 rue Vincent Scotto : un arrêté de cessibilité va être pris. A quelle date ? 

o	Sur les 13 immeubles mis en enquête parcellaire en 2004 et pour lesquels les propriétaires se sont engagés à adhérer au processus de réhabilitation du quartier, des arrêtés de cessibilité seront demandés s’ils n’ont pas réalisés les travaux au 25 mai 2006 pour le 8 rue de la Fare, 29 rue des Dominicaines, 4 et 12 rue Nationale, 64 rue Bernard du Bois, 10 rue Thubaneau, 19 rue Vincent Scotto, 21 rue Poids de la Farine et au 29/11/2006 pour le 35 rue Thubaneau, 4 rue Bazin, 57 rue Dominicaines, 2 rue de la Providence. 

o	Comment éviter qu’un commissaire enquêteur ne soit abusé par un propriétaire de mauvaise foi et comment éviter qu’une certaine mansuétude dans l’application des enquêtes parcellaires puisse être interprété comme un aveu de faiblesse ou comme donnant lieu à une inégalité de traitement ? – Quand un propriétaire ne veut pas vendre, on doit respecter les lois même s’il est de mauvaise foi. On est en droit de penser que ce n’est pas juste, mais MA n’est pas justicier, ni l’arbitre politique.

o	Sur le 32 rue Longue des Capucins : voir l’erreur détectée sur le nombre de m2 de cet immeuble ?

o	Qu’envisagez vous pour des immeubles qui, actuellement, sont sans affectation et dont vous êtes propriétaire ou susceptible de l’être en recourrant au droit de préemption dont vous êtes délégataire ou dont la Ville est propriétaire ? Si la destination des immeubles relève du commanditaire, rien n’empêcherait une démarche en commun vis à vis de celui-ci.

o	Lors de notre prochaine séance nous aurons à rapprocher la liste des  immeubles pour lesquels des doutes existent quant au processus qui les ont conduits à être libérés de leurs occupants ainsi que les conditions qui ont présidées au relogement de 216 ménages. Quelles sont les dispositions qui ont été prises pour substituer un relogement à un maintien dans les lieux ? Quels sont les éléments d’arbitrage dans les négociations sur la valeur des immeubles vides et sur les biens occupés ? Quelle information générale ou spécifique est-elle faite auprès des locataires pour les prévenir au nom de la déclaration d’utilité publique ? Quelles dispositions sont-elles envisagées pour remédier au déficit d’information des locataires mais aussi de certains propriétaires.

o	Il convient de s’interroger sur la mission d’animation du concessionnaire dont le mandat découle d’une déclaration d’utilité publique. Quelle est la part qui revient au concédant et  celle qui revient au concessionnaire ?

o	Qui est responsable de la qualité des travaux dans la mesure où une part importante du financement de ceux-ci sont effectués sur fonds publics ?

o	Sur les responsabilités de l’information. MA est disposée à donner l’information mais ne saurait être tenue pour responsable du manque de communication soit parce que le contact n’a pas été recherché par l’usager soit parce que l’information relève de la responsabilité du concédant. 

o	En six ans, c’est la seconde fois que des habitants du quartier de Noailles bénéficient d’un échange d’informations avec Marseille Aménagement. Suite à la première rencontre qui eu lieu  le 21/10/2004, la demande d’information formulée par écrit le  6 avril 2005  restée sans réponse.

•	Le représentant de la  Sonacotra énumère les actions en cours à l’initiative de sa société :
o	Un immeuble rue Francis de Pressencé en cours de réalisation comme résidence sociale destinés à des personnes âgées.
o	Une maison relai au 14-16 rue du Musée en projet.
o	Un immeuble en cours de réhabilitation  au 15 rue Nationale.
o	Une opération sur un immeuble du 18 rue du Musée et 2 cours Lieutaud avec maintien su place des locataires (avec du LIP)
o	 Un immeuble au 21 rue Vincent Scotto destiné à des personnes âgées.
o	Différentes informations sont données sur l’actuelle politique de la Sonacotra et un échange approfondi est envisagé entre CVPT et cette société.

oOo

La seconde rencontre a réuni 12 personnes de l’association et a permis  d’identifier quelques points à approfondir. 

Lors de cette séance, plusieurs des participants qui n’avaient pu initialement se joindre au groupe ont participé à la discussion. Comme il en avait été convenu celle-ci a porté sur :
•	L’appréhension des problèmes du logement dans l’opération de réhabilitation.
•	Le patrimoine immobilier non affecté ou en cours d’affectation.
•	La qualité technique des réalisations de l’opération de réhabilitation.
•	Les missions du concessionnaire notamment dans le domaine de l’animation et de l’information.

Selon un souhait partagé entre les différents participants, la transparence et la franchise ont présidé à la poursuite des travaux entrepris au sein de ce groupe. Chacun apportera les informations et documents nécessaires pour une claire explication. Il ne doit pas y avoir de sujet tabou. Les conclusions auxquelles le groupe pourrait aboutir donneront lieu à une communication en direction des pouvoirs publics concernés et de l’opinion publique mais aussi, si nécessaire en direction de la justice.

L’appréhension des problèmes du logement dans l’opération de réhabilitation.  

L’association «un centre ville pour tous » présente les résultats de l’enquête qu’elle fit sur la base des documents que la Ville et MA communiquèrent au Préfet lors de l’instruction de la DUP de Noailles-Chapître.
 Cette étude dont l’association reconnaît les limites fait apparaître un certain nombre d’anomalies qui sont résumés dans deux documents, l’un sous la forme d’un mémorandum « les relogements sur le périmètre de restauration immobilière du centre ville/Thubaneau et du Panier » du 14 juin 2002, l’autre comme « mémoire en réplique » communiqué en appui au recours devant le Tribunal Administratif  de Marseille contre l’arrêté de la DUP du 5 octobre 2001. Par ailleurs, lors d’un rassemblement organisé le 4 juin 2004 devant le 6 rue de la Fare, un dossier de presse rendait compte notamment de ces éléments. 
La direction de Marseille Aménagement est prête à confronter les données de l’association aux siennes notamment en étudiant cas par cas la situation  de chacun des hôtels concernés par ses interventions depuis le début des opérations de réhabilitation. Il est convenu de se donner du temps. Il s’agit de rapprocher le signalement des cas à celui du dossier social qui est normalement constitué pour chacun d’entre eux.
Pour atteindre cet objectif un groupe de travail est constitué qui comprend pour Marseille Aménagement MM Alcaniz et Diaghri et pour « un centre ville pour tous » MM. Abouakil, Guillon et Mme Do Campo. Ensemble ils ont établi un programme de travail.
.
Concernant les réhabilitations en cours et  plus particulièrement celles du secteur Noailles-Chapître. 
Passer de la procédure orale trop souvent utilisée dans le passé, à une procédure écrite pour préserver les droits de recours et pour éviter les suspicions et le doute (ex : Mme Rihai locataire  du 32 rue Longue des Capucins).
Comment accroître les capacités de relogement des gens dans du logement social public ou du  « logement social de fait » à bas de niveau de loyer ?
Comment appréhender le relogement des locataires entre le moment où les propriétaires sont avisés par MA de faire des travaux et celui où MA achète éventuellement ?
Le cas du 9 rue Vincent Scotto : qu’en est-il de l’usage du rez-de-chaussée ? - Le nouveau propriétaire a acheté l’ensemble de l’immeuble. C’est lui qui va vendre.
La liste des immeubles qui ont été réhabilités au titre de la concession et le rapport sur l’état d’avancement du PRI au 31/12/05 peuvent-ils être communiqués ? – Ces documents sont disponibles auprès de MA puisque l’information est publique.

Le patrimoine immobiliers non affecté ou en cours d’affectation.

L’association « un centre ville pour tous » a fait la  proposition au cabinet du Maire de transformer un certain nombre d’immeubles, propriété de Marseille Aménagent ou de la Ville, pour qu’ils soient dédiés à des logements sociaux.
 C’est pourquoi un rapprochement des listes du patrimoine concerné de MA est nécessaire. Une démarche du même ordre pourrait être faite conjointement en direction des services compétents de la Ville pour le cas où  MA ne détiendrait pas la liste des immeubles propriétés de la Ville sur le PRI. Il est en effet nécessaire de faire le point rapidement sur ce patrimoine « mobilisable » (à ne pas confondre avec le patrimoine « utilisable »), sachant que ces immeubles ont vocation à être cédé par la Ville à MA et que cette dernière est délégataire du droit de préemption. La direction de MA est d’accord pour que ce point puisse faire l’objet de la prochaine réunion. 

La qualité technique des réalisations de l’opération de réhabilitation et les missions du concessionnaire notamment dans le domaine de l’animation et de l’information.

	L’association « un centre ville pour tous » et les dirigeants de Marseille Aménagement considèrent que certaines questions nécessitent un  arbitrage dans un premier temps  en présence des représentants de la Ville et de l’Etat.

•	Qui porte la responsabilité du  plan de relogement sur le PRI ?
Est-ce qu’un plan de relogement a été demandé au concessionnaire ? En tout état de cause  à qui en incombe la responsabilité  sur un PRI, au concédant ou au concessionnaire ? Quelle est l’étendue du programme de logement qui leurs est imputable ?

•	Quel est le contenu des missions d’animation et d’information du concessionnaire ?
Au regard non seulement des propriétaires mais aussi des locataires concernés par la réhabilitation ? Comment dépasser le cadre réglementaire pour prendre en considération les réalités sociales du quartier et de ses habitants ?

•	Un collège d’experts ne pourrait-il s’assurer de la qualité des travaux financés sur fonds publics ?
Comment tirer le meilleur parti d’une coordination des divers intervenants de la réhabilitation et des différents suivis techniques et financiers dont ils ont la charge ?

•	Comment atténuer les effets d’une convention de concession juridiquement fondée mais dont les études préalables et la préparation ont été le fait du concessionnaire ? 
Comment à partir de la mise en œuvre technique par le concessionnaire des choix stratégiques du concédant rendre transparents ces derniers en matière notamment de relogement ? 

Pour conclure, il apparaît que des améliorations sont d’ores et déjà envisageables concernant les missions d’animation et d’information du concessionnaire :
 
•	Tout ce qui participe à la préservation des droits de recours des habitants concernés par les opérations de réhabilitation.
•	La promotion  régulière d’une information  transparente et adaptée à l’égard des propriétaires et des locataires concernés par les opérations. Des propositions de contenus pourraient être assez rapidement discutées
•	Le suivi de la qualité des travaux faisant l’objet de financement public et/ou de défiscalisation en liaison avec tous les intervenants du processus de réhabilitation.
•	La restauration de  l’image de la concession mise en œuvre pour  la réhabilitation du centre de Marseille.

oOo